Le droit de préemption urbain est un outil essentiel pour les collectivités locales dans la gestion de leur territoire. Il permet aux communes d’acquérir en priorité des biens immobiliers afin de réaliser des projets d’aménagement ou de protection du patrimoine. Mais quelles sont les dispositions légales encadrant ce droit ?
I. Les fondements du droit de préemption urbain
Le droit de préemption urbain (DPU) est institué par le Code de l’urbanisme, et plus précisément par ses articles L211-1 et suivants. Ce dispositif a été créé dans le but de permettre aux collectivités territoriales, principalement les communes, d’intervenir sur le marché immobilier pour réaliser leurs projets d’aménagement.
Le DPU s’applique aux ventes volontaires à titre onéreux et aux échanges entre propriétaires, mais il ne concerne pas les successions, donations ou partages. Il peut être exercé sur tout bien immobilier situé dans une zone définie par la commune dans son Plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu.
II. Les conditions d’exercice du droit de préemption urbain
Pour que la commune puisse exercer son DPU, plusieurs conditions doivent être réunies :
- le bien doit être situé dans une zone préemptive définie par le Plan local d’urbanisme (PLU) ou un document d’urbanisme en tenant lieu ;
- la vente doit être volontaire, à titre onéreux et porter sur la totalité du bien ;
- le propriétaire doit avoir informé la commune de son intention de vendre par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA).
Une fois ces conditions remplies, la commune dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA pour décider si elle souhaite exercer son droit de préemption. Elle doit alors notifier sa décision au propriétaire.
III. Les modalités d’exercice du droit de préemption urbain
L’exercice du DPU est encadré par des règles précises, destinées à garantir les droits du propriétaire et à assurer la transparence des transactions :
- la commune doit exercer son droit dans un délai de deux mois à compter de la réception de la DIA;
- elle doit notifier sa décision au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier ;
- le prix d’acquisition est fixé selon les conditions du marché et ne peut être inférieur au prix proposé par le vendeur ;
- si le propriétaire conteste le prix proposé, il peut saisir le juge de l’expropriation qui fixera le montant définitif ;
- la commune doit payer le prix d’acquisition dans un délai de trois mois à compter de la notification de sa décision, sous peine de déchéance du droit de préemption.
En cas d’exercice du DPU, le propriétaire peut se voir indemnisé pour les frais occasionnés par la vente avortée. Cette indemnisation est toutefois limitée aux frais engagés avant la notification de la décision de préemption et doit être réclamée dans un délai d’un an.
IV. Les recours contre l’exercice du droit de préemption urbain
Le propriétaire qui estime que l’exercice du DPU par la commune est irrégulier ou abusif dispose de plusieurs moyens pour contester cette décision :
- saisir le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision ;
- saisir le juge judiciaire d’une action en responsabilité civile pour obtenir réparation du préjudice subi ;
- dans certains cas, saisir le juge administratif d’un recours en annulation contre le PLU ou le document d’urbanisme ayant institué la zone préemptive.
Il est recommandé au propriétaire qui souhaite contester une décision de préemption de se faire assister par un avocat spécialisé en droit immobilier et urbanisme.
En conclusion, le droit de préemption urbain constitue un outil puissant pour les collectivités locales dans la mise en œuvre de leurs politiques d’aménagement et de protection du patrimoine. Toutefois, son exercice est strictement encadré par la loi afin de garantir les droits des propriétaires et d’assurer la transparence des transactions immobilières. Les propriétaires qui estiment que leur droit a été bafoué disposent de recours pour contester l’exercice du DPU et obtenir réparation du préjudice subi.
