Organismes de foncier solidaire : leur rôle dans la mise en place du bail réel solidaire

Face à la crise du logement et à la spéculation immobilière, les organismes de foncier solidaire (OFS) et le bail réel solidaire (BRS) apparaissent comme des solutions innovantes pour faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Découvrez le rôle crucial des OFS dans la mise en place du BRS et comment ils contribuent à rendre le marché immobilier plus équitable et inclusif.

Qu’est-ce qu’un organisme de foncier solidaire (OFS) ?

Un organisme de foncier solidaire est une structure à but non lucratif, généralement constituée sous la forme d’une association ou d’une fondation, dont l’objectif principal est de faciliter l’accès au logement pour les ménages modestes. Pour ce faire, les OFS acquièrent des terrains ou des immeubles, puis les mettent à disposition des particuliers ou des promoteurs immobiliers via un bail réel solidaire (BRS).

Le concept d’OFS s’inspire du modèle anglo-saxon des community land trusts, qui ont fait leurs preuves depuis plusieurs décennies dans des pays comme les États-Unis ou le Royaume-Uni. En France, les OFS sont encore relativement récents : la loi ALUR de 2014 a reconnu leur existence légale, tandis que la loi ELAN de 2018 a précisé leur cadre d’intervention et leurs missions.

Le bail réel solidaire (BRS) : un outil au service de la mixité sociale

Le bail réel solidaire est un contrat de longue durée (18 à 99 ans) qui permet à un ménage de devenir propriétaire d’un logement sans avoir à acheter le terrain sur lequel il est construit. Ce dernier reste la propriété de l’OFS, qui en assure la gestion et veille au respect des conditions d’occupation et de revente du logement.

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En dissociant la propriété du foncier et celle du bâti, le BRS permet de réduire significativement le coût d’acquisition d’un logement, dans certains cas jusqu’à 40 % moins cher que dans le cadre d’une vente classique. Cette économie rend possible l’accès à la propriété pour des ménages modestes qui ne pourraient pas se loger sur le marché libre.

De plus, le BRS est soumis à des conditions de ressources et à des plafonds de prix de vente, ce qui garantit une mixité sociale dans les programmes immobiliers réalisés par les OFS. En cas de revente du logement, le propriétaire doit également respecter un prix plafond et donner la priorité à un nouvel acquéreur remplissant les conditions requises.

Le rôle des organismes de foncier solidaire dans la mise en place du BRS

Les OFS jouent un rôle central dans la mise en place et le fonctionnement du BRS. Ils ont pour mission de :

  • Acquérir des terrains ou des immeubles, par achat, donation, legs ou bail emphytéotique, auprès de collectivités locales, d’organismes HLM ou de particuliers.
  • Aménager et entretenir les espaces communs des terrains et immeubles qu’ils détiennent.
  • Mettre en place et gérer les baux réels solidaires avec les propriétaires des logements.
  • Veiller au respect des conditions d’occupation et de revente des logements en BRS.
  • Soutenir les ménages dans leur projet d’acquisition (information, accompagnement financier…).

Afin de remplir ces missions, les OFS peuvent bénéficier de subventions publiques, notamment pour l’achat ou l’aménagement des terrains. Ils peuvent également conclure des partenariats avec des organismes HLM ou des promoteurs immobiliers pour la construction et la gestion des logements en BRS.

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Perspective : un développement encore limité mais prometteur

Malgré leur potentiel pour favoriser l’accès à la propriété et lutter contre la spéculation immobilière, les OFS et le BRS restent encore peu développés en France. Fin 2020, on comptait une quarantaine d’OFS actifs sur le territoire national et environ 1 000 logements réalisés ou en cours de réalisation en BRS.

Cependant, l’intérêt pour ces dispositifs ne cesse de grandir, tant de la part des collectivités locales que des acteurs du logement social et des particuliers. De nombreux projets sont en cours ou à l’étude, et le gouvernement a annoncé en 2021 un plan de relance du foncier solidaire doté de 150 millions d’euros sur trois ans.

En conclusion, les organismes de foncier solidaire et le bail réel solidaire constituent des outils innovants et prometteurs pour répondre aux défis du logement en France. Ils permettent d’ouvrir la voie à une propriété plus solidaire et responsable, au bénéfice des ménages modestes et de la cohésion sociale.